Vermietungsbericht 2016

In ihrer Sitzung vom 20.11.2015 hat die Stadtverordnetenversammlung der Universitätsstadt Marburg ihr Wohnraumversorgungskonzept als Grundlage für das zukünftige Handeln zur Sicherstellung der Versorgung der in Marburg lebenden Menschen mit Wohnraum beschlossen. In Abschnitt 3.3.1 (Zugang zum Wohnungsmarkt, Seite 27) wurde die GeWoBau gebeten, jährlich über ihre Neuvermietungen zu berichten.

Die GeWoBau legt mit dem Vermietungsbericht 2016 erneut eine Darstellung ihrer Neuvermietungen vor.

Wohnungsbestand

Die GeWoBau hat zum 31.12.2016 einen Bestand von 2.632 Wohnungen, davon sind 830 Wohnungen mietpreis- und belegungsgebunden (2015: 918 WE). Aus den Bindungen planmäßig herausgefallen sind in 2015 die Wohnungen in der Friedrich-Ebert-Straße 41 bis 53 sowie die Sudetenstraße 20 und 26.

86 Wohnheimplätze für Studierende bietet die GeWoBau im Kilian (Oberstadt) und in den Obergeschossen des Hauptbahnhofs an.45 Wohnungen sind von Vereinen zu Wohnzwecken angemietet, darunter das Frauenhaus (2015: 42 WE). Von den 65 Wohnungen (2015: 60 WE), die die Universitätsstadt Marburg angemietet hat, entfallen 24 auf die Unterbringung von Obdachlosen (Ginseldorferweg).

Auf der Weide und in der Sudetenstraße stehen 95 Wohnungen zur Verfügung, die ausschließlich an ältere Interessenten vermietet werden, davon 18 als heimverbundene Servicewohnungen (Auf der Weide).

Barrierefreie und rollstuhlgerechte Wohnungen werden am Friedensplatz (Weidenhausen-Süd), in der Friedrich-Ebert-Straße (Unterer Richtsberg), in der Uferstraße (Biegenviertel) und in der Simmestraße (Cappel) vermietet. 65 Wohnungen wurden barrierearm und individuell angepasst (2015: 57 WE). Die Universitätsstadt Marburg hat diese Umbaumaßnahmen gefördert.

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Mieten

Die durchschnittliche Kaltmiete der Wohnungen liegt bei 4,96 Euro/m². Bleiben Wohnheime unberücksichtigt, liegt die durchschnittliche Kaltmiete für die klassischen Wohnungen am Stichtag 31.12.2016 bei 4,93 Euro/m², die der mietpreis- und belegungsgebundenen Sozialwohnungen bei 4,76 Euro/m² und der Wohnungen ohne Sozialbindung bei 5,00 Euro/m².

Anmerkung:  In der Vorjahresstatistik wurden fehlerhaft höhere Kaltmieten ausgwiesen, da in diesen Werten auch Betriebskostenpauschalen eingerechnet waren. 

Auszüge aus Wohnungen der GeWoBau

Die Zahl der Auszüge aus dem Wohnungsbestand lag im Jahr 2016 bei 249, was einer Fluktuationsquote von 9,5% entsprach. Der absolute und relative Anstieg resultiert aus 24 Kündigungen in der Uferstraße 20. Das Verwaltungsgebäude wurde 2013 zu Wohnungen für Studierende umgebaut. Um den Neubau der Universitätsbibliothek zu ermöglichen, wurden die Wohnungen den Schwesternschülerinnen des UKGM als Übergangslösung zur Verfügung gestellt. Die Übergangslösung endete im Jahr 2016. Bleibt dieser Sonderfall unberücksichtigt, ist die Fluktuationsquote stabil geblieben.

Ob es wegen der Einführung der Fehlbelegungsabgabe zu Auszügen kommt, ist noch nicht abzusehen. Im Jahr 2016 wurde kein Auszug mit der Abgabe begründet.

Leerstände

Die Zahl der Wohnungsleerstände zum Stichtag 31.12.2016 lag bei 43 Wohnungen. Der Anstieg resultiert aus der umfangreichen Modernisierungstätigkeit In der Gemoll und der Sudetenstraße sowie aus der Entmietung der Häuser am Försterweg.

Die Leerstandsquote liegt mit 1,6% in einer vertretbaren Höhe.

Fristlose Kündigungen und Wohnungsräumungen

Eine erstmalige oder wiederholte fristlose Kündigung wurde in 32 Fällen ausgesprochen, davon in der überwiegenden Zahl wegen Zahlungsrückständen. Dies ist ein deutlicher Rückgang gegenüber den Vorjahren. 3 Mietparteien wurden dann tatsächlich geräumt. In allen anderen Fällen konnten Lösungen gefunden werden, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglichten.

Einzug nach Haushaltstyp und Haushaltsgröße

Mieterwechsel in den Wohnheimen für Studierende im Hauptbahnhof und im Kilian (Schuhmarkt) gab es lediglich 3. An Vereine und die Universitätsstadt Marburg wurden in 2016 3,7% der Wohnungen vermietet. Der Anstieg der Vermietungen an Wohngemeinschaften resultiert aus der Besonderheit „Uferstraße 20“. 

Neuvertragsabschlüsse an Alleinlebende und an Paare machen fast die Hälfte aller Einzüge aus. Die Vermietungen an Haushalte mit Kindern lagen bei 39,8%.

Einzug nach Altersgruppe

Um einen Haushalt einer Altersgruppe zuzuordnen, wird das Alter des/der Ansprechpartners/-in gewählt. Die stärkste Gruppe bei den Einzügen bilden auch 2016 die jungen Haushalte in einem Alter bis unter 30 Jahren (35,4%), davon sind erneut 2/3 Ein- und Zwei-Personen-Haushalte. Auch ansonsten ist der Zuzug nach dem Alter in seiner Verteilung stabil geblieben.

Einzug nach Wohnlage

Über die Hälfte aller Einzüge entfallen auf die Wohnungen am oberen und unteren Richtsberg. Der Anteil der GeWoBau-Wohnungen in diesen Stadteilen liegt bei 48%. In den Innenstadt-Wohnungen liegt die Quote mit rund 35,8% auch gegenüber dem Vorjahr konstant. In der Graf-von-Stauffenberg-Straße und In der Gemoll (Ockershausen) ist die Fluktuation auch in diesem Jahr niedrig. Hier zahlt sich die sukzessive Modernisierung der Wohnhäuser aus. 

Einzug nach Einkommen

Bei der Vermietung von öffentlich geförderten Sozialwohnungen sind die landesweiten Einkommensgrenzen nach dem Hessischen Wohnraumförderungsgesetz HWoFG zu beachten. Diese sind zuletzt im Dezember 2014 erhöht worden und verstehen sich als Nettoeinkommen. Bei den Wohnungen für die keine Sozialbindungen mehr bestehen, orientiert sich die GeWoBau an diesen Einkommensgrenzen.

§ 5 HWoFG – Einkommensgrenzen

„(1) Die Grenze für das maßgebende jährliche Einkommen beträgt für den Bezug von nach diesem Gesetz geförderten Mietwohnungen für einen Einpersonenhaushalt 14.500 Euro, für einen Zweipersonenhaushalt 22.000 Euro zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 5.000 Euro.

(2) Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze nach Abs. 1 für jedes Kind um weitere 650 Euro.

(3) Bei Wohngemeinschaften, die nicht gleichzeitig Wirtschaftsgemeinschaften sind, gelten die einzelnen Mitglieder hinsichtlich der Einkommensgrenze nach Abs. 1 jeweils als Einpersonenhaushalte.

(4) Die Einkommensgrenzen nach Abs. 1 erhöhen oder verringern sich am 1. Januar 2014 und am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.“

Die landesweiten Einkommensgrenzen insbesondere für Alleinlebende sind derart niedrig, dass erst durch den Wegfall der Sozialbindung ein Belegungsspielraum entsteht, um die notwendige soziale Durchmischung zu erhalten. So liegt das Jahresnettoeinkommen einer/s im öffentlichen Dienst beschäftigten Arbeiter/in bei etwa 20.000 Euro. Die Einkommensgrenze liegt bei 14.500 Euro.

Etwa ein Fünftel (26,6%) der Wohnungsneumieter erhielten zum Zeitpunkt des Einzugs Grundsicherung oder Kosten der Unterkunft im Rahmen des ALG-II-Bezugs. Im Vorjahr waren es noch 35,5%. Es dominieren in dieser Gruppe der Neumieter mit 59,4% die Haushalte mit Kindern.

Gegenüber dem Vorjahr ebenfalls unverändert ist, dass die Hälfte der neu zugezogenen Haushalte mit Transfereinkommen in einem Alter bis unter 40 Jahren ist.

Einzug nach Migrationshintergrund

Der Anteil der Einzüge von Haushalten mit Migrationshintergrund, darunter auch aus Asien und aus dem europäischen Ausland ist gegenüber 2015 von 28,4% auf 32,9% gestiegen. In dieser Gruppe dominieren wie im Vorjahr mit über der Hälfte die Haushalte mit Kindern. Bei den Haushalten ohne Migrationshintergrund dominieren die Single-Haushalte, wenn auch nicht so stark wie im Vorjahr, da durch die Vermietungen in der Uferstraße 20 die Zahl der Einzüge von Wohngemeinschaften angestiegen ist.   

Einzug nach ehemaligem Wohnort

Die Neumieter kommen auch in diesem Jahr überwiegend (78,5%) aus Marburg. Konstant hoch mit 25,5% ist auch der Anteil der internen Wohnungsumzüge. 

Mieten bei Vertragsabschluss

Die Kaltmieten der Neuverträge in den klassischen Wohnungen sind im Durchschnitt um 5 Cent/m² gegenüber dem Vorjahr gesunken. Im Zuge der Neuvermietung wurden 19 Wohnungen mit einem Investitionsvolumen von 836 TEuro einzelmodernisiert (Erneuerung der elektrischen und sanitären Installation: 2015: 658 TEUR, 2014: 360 TEuro und 2013: 233 TEuro). 

151 (Vorjahr: 140) der neuvermieteten Wohnungen hatten keine Sozialbindung mehr. Die durchschnittliche Kaltmiete lag bei 4,99 Euro/m² (Vorjahr: 5,69 Euro/m²), die der Sozialwohnungen bei 4,87 Euro/m² (Vorjahr: 4,84 Euro/m²).

GeWoBau Marburg-Lahn, Februar 2017

Rückfragen: Matthias Knoche, 06421/9111-40 oder m.knoche@gewobau-marburg.de